Een directeur-grootaandeelhouder kan de hypotheek op zijn woning in de eigen B.V. onderbrengen. Hoe gaat dat in zijn werk?

Uw hypotheek en box 1
Als u al een eigen woning hebt, zult u waarschijnlijk de financiering daarvoor extern hebben ondergebracht. Bijvoorbeeld bij een bank of een andere financieringsmaatschappij. De rente die u jaarlijks betaald voor de hypotheek op de eigen woning is aftrekbaar in box 1. Voor de aftrekbaarheid van de rente is het niet van belang wie de lening heeft verstrekt. Dit kan dus ook uw eigen B.V. zijn.

Hoe krijgt u de hypotheek in uw B.V.
Bij de aankoop van een nieuwe woning, kunt u de B.V. het aankoopbedrag en eventuele bijkomende aankoopkosten laten financieren. Voorwaarde is natuurlijk wel dat de B.V. voldoende liquide middelen heeft.

Bij een bestaande woning (en hypotheek) zal de B.V. de hypotheek moeten overnemen van de bank. Dit kan meestal niet in één keer, omdat u bij vervroegde aflossing boete moet betalen. Afhankelijk van uw hypotheekvoorwaarden kunt u dit in stappen doen. Als u bijvoorbeeld jaarlijks 20% boetevrij mag aflossen, dan kunt u de hypotheek in vijf jaar boetevrij door de B.V. laten overnemen.

Welk rentepercentage hanteert u?
Hoe hoger u de rente vaststelt, hoe meer voordeel u behaalt. Het percentage dient echter wel binnen bepaalde (zakelijke) marges te blijven, omdat u geen discussie met de belastingdienst wilt. Die marges zijn afhankelijk van de op dat moment geldende tarieven op de hypotheekmarkt.

Uit jurisprudentie blijkt dat u het beste kunt uitgaan van de rente die de B.V. krijgt op een deposito bij de bank, vermeerderd met een risico-opslag. Verder kunt u bij diverse hypotheekverstrekkers nagaan welk rentepercentage zij op dat moment hanteren. Gebaseerd op die gegevens bepaald u een zakelijke rente. U kunt de rente eventueel nog verhogen door de voorwaarden van de hypotheek aan te passen. Denk hierbij aan:
-Een langere rentevaste periode;
-De mogelijkheid tussentijds boetevrij af te lossen;
-Een ‘tophypotheek’ te verstrekken.

Afsluitprovisie
De B.V. mag afsluitprovisie in rekening brengen. Deze mag in principe niet meer bedragen dan 1,5% van de ‘eigenwoningschuld’. U kunt deze kosten aftrekken in box 1. Tot 2011 mocht u maximaal een bedrag van € 3.630 aftrekken per woning. Op grond van een uitspraak van februari 2011 mag er nu een bedrag van maximaal € 3.630 per persoon worden afgetrokken, dus bij twee personen is dat maximaal € 7.260. Als meer provisie wordt betaald, is het meerdere naar evenredigheid aftrekbaar over de looptijd van de lening.

Aandachtspunten
Bij de overname van een bestaande hypotheek doet u er verstandig aan deze door de B.V. te laten aflossen aan de bank. Daarna sluit u een aparte leningovereenkomst af met uw B.V. Op deze manier kwalificeert de lening als ‘eigenwoninglening’ en voorkomt u discussie.

U zou ervoor kunnen kiezen notariskosten uit te sparen door de hypotheek vast te leggen in een positieve/negatieve hypotheekverklaring. Mijn voorkeur is om wél naar een notaris te gaan. Het kost u een paar honderd euro meer, maar vanuit de fiscus kan er geen twijfel meer over bestaan dat het daadwerkelijk om een hypothecaire lening gaat. Bovendien zijn de notariskosten aftrekbaar in box 1.

Tot slot wil ik u nog meegeven dat u er in deze situatie goed aan doet contact op te nemen met uw adviseur. Hij/zij is op de hoogte van de fiscale regelgeving en kan u hierbij ondersteunen.

Bron: FiscaalOnline